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房产纠纷

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房产买卖纠纷类型有哪些?如何解决?

日期:2019-12-06 浏览次数:182

现在年轻一代的我们结婚最主要的一件大事就是购房,购房过程中会涉及到很多问题,因为买房涉及到合同一系列的问题,那么如果买卖双方因购房出现了一系列的法律纠纷应该如何处理呢?

对于房产买卖纠纷的相关法律问题及知识,美高梅律师事务所专业律师为您整理了以下内容:

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一、如何解决房产买卖纠纷?

1、协商解决

对于纠纷各方自行协商,平等、互利、合理、有偿的妥善解决;主要是依据当事人之间订立的合同进行协商,解决争议双方之间的房产纠纷。如果纠纷各方无法协商解决,可根据纠纷的性质及法律关系分别向行政主管机关投诉,或申请仲裁,或向人民法院提起诉讼。

2、行政机关依职权处理

对争议双方的一方向行政机关投诉后,行政机关根据主管范围受理,依据有关法律和行政法规、规章作出行政决定。如当事人对行政决定不服,可提起复议或提起行政诉讼。除终局复议以外,须在收到复议决定书之日起15天内向人民法院提起行政诉讼。但行政决定一旦作出即可执行,提起行政复议或诉讼并不停止执行。

3、仲裁或诉讼程序解决

那如果纠纷不属于行政机关主管,当事人可申请仲裁或提起民事诉讼。申请仲裁必须有约定的仲裁协议,如无约定,不可申请仲裁,只能提起民事诉讼。仲裁实行一裁终局制,裁决作出后,当事人不可就同一纠纷再次申请仲裁或向人民法院起诉。

二、如何避免房产交易产权纠纷?

1、购房人在知情的情况下购买了抵押房。

在商品房出售以前,房地产商已将出售房屋所在的土地或出售的房屋抵押,在解押之前将房屋出售给购房人。按照我国《担保法》第四十九条规定,其出售的房产价款不明显低于价值和通知抵押权人(比如发放抵押贷款的银行),并告知购房人已经抵押的情况,其行为就是合法的。

在这种情况下,购房人的风险是在房地产商解押之前无法取得所购房屋的产权,也无法以房地产商出售的房屋已抵押为由请求解除合同。在此期间,在建房屋出现“烂尾”或房地产商破产,购房人虽可依合同要求房地产商承担全部责任,但却未必能挽回自己的全部损失。因此,购房人在知道欲购房屋被抵押的情况下,没有特别的实惠是没有必要去买的。

2、购房人在不知情的情况下购买了抵押房或已售房。

我国《担保法》第四十九条规定:“抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”《北京市城市房地产转让管理办法》第三十八条规定:“房地产开发企业在与预购人依法解除预售合同之前,不得与他人签订同一商品房的预售合同。”面对这些法律法规,却仍有个别不法的房地产商隐瞒房屋已抵押的事实进行销售,或将已出售的房屋再次甚至多次出售,对购房人进行欺诈。

在这种情况下,受骗的购房人虽可要求解除合同,但依然存在房地产商同意赔多少,实际能赔多少的问题,仅凭合同第十二条铅印文字解决这个问题也显然是不够的。因此,笔者建议购房人参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条,要求房地产商在合同第十二条空行写明:“出卖人保证本合同标的物不存在已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的情况,也不存在任何抵押,否则本合同自买受人通知解除之日起取消,出卖人应在收到买受人请求解除合同通知()日内返还已付购房款及利息并赔偿人民币()元(不超过已付购房款一倍的具体数字)。”争取对自己多一点儿保护。

3、购房人已购房屋在购买后又被房地产商抵押或出售。

按《北京市城市房地产转让管理办法》第三十九条:“房地产开发企业不得将已预售的商品房进行抵押”和第三十八条“房地产开发企业在与预购人依法解除预售合同之前,不得与他人签订同一商品房的预售合同”的规定,房地产商的这些做法肯定是违法的。但房地产商违法要承担全部责任,并不一定能保障购房人能得到应有民事补偿。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条虽然规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”,购房人最好还是能在合同第十二条空行中约定清楚,如出现上述情况,房地产商具体赔偿的时间和金额,购房人应明白千分之一也叫不超过一倍。

三、房屋买卖纠纷有哪些

1、商品房预售纠纷

其实商品房预售制度有利于房地产开发经营企业及时筹集资金投入到房地产开发中去,加速了商品房的流转,促进了房地产市场的发展,因此,近年来商品房的买卖大多采用预售的方式。

但是,当购买者依售房宣传广告、规划设计订立预售合同后,在房屋正式交付使用时,却发现标的与原来的广告宣传不同或是开发商在预售之后,不能办理产权证;或者是开发商不能按期交房,或有其他违约行为而发生纠纷。

2、单位集资房和已参加房改的公有住房的出售纠纷

要根据国务院的房改政策,单位建设的含有职工福利性质的住房基本上已出售归职工,不过对这些房屋的上市交易还有一定的限制条件,不允许随意转让。

而有些职工在条件好,想购买新商品房时,会将房改房出售,但县一级的房改房出售又未制定相关政策,或是有些职工为了逃避交纳税金和出售,许多房屋都是私下出售,根本无法办理过户手续。结果是由于违反了限制性规定,造成了大量买卖行为无效而发生纠纷。

3、私有房屋和二手房买卖纠纷

其房屋是不动产,依据法律规定在转让时必须办理变更登记,而且要交纳税款。社会上大量存在因不愿交纳税款,在房屋买卖后不变更登记(俗称过户)的行为,随着房价的上涨或遇到房屋拆迁时,有些人对原卖价反悔,以合同未变更登记为由,起诉要求解除合同。

4、商品房出售纠纷

在商品房的出售过程中,主要是因出售方违约造成纠纷。有因商品房面积不足、质量存在瑕疵、出售方不出具发票、办理房产证等问题而发生纠纷。也有买房人未能如期支付房款,出让人要求履行付款义务,甚至是主张解除合同的。

关于解决房产买卖纠纷的相关法律问题为大家介绍到这里,买房是件大事,在购买签订合同过程中一定要注意,如果在购房过程中因一些不理想的问题导致纠纷, 一定要通过法律手段进行维护自己的合法权益。

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